Financiering grote projecten steeds lastiger: Wijkbewoners als aandeelhouder winkelgebied

Kloosterveen, in het midden Kloosterveste. Foto: Aerophoto Eelde

Een lokale vastgoedondernemer die diep in de buidel tast voor een winkelcentrum in een buitenwijk van zijn stad. Vastgoedbedrijf Ploegmakers Beheer in Assen sloot maandag een opvallende deal met de aankoop van Kloosterveste.

Opvallend omdat winkelcentra met de omvang van Kloosterveste meestal in handen komen van institutionele beleggers. Opvallend omdat het Amerikaanse Blackstone al geruime tijd niet de juiste koper en prijs kon vinden voor het winkelcentrum. Opvallend omdat niets meer zeker is in coronatijd.

Nu toeslaan is niet gek

Vastgoedondernemers Henk Ploegmakers en Alfred Welink zien het hoe dan ook zitten in Kloosterveen. Dat ze juist nu toeslaan is niet heel raar.

Vanaf 1 januari gaat de overdrachtsbelasting omhoog van 6 naar 8 procent (voor bedrijfsvastgoed). Op een geschat aankoopbedrag van 20 miljoen had Ploegmakers Beheer dus zo’n 400.000 redenen om de koop voor 2021 af te ronden.

Starters woningmarkt

Die overdrachtsbelasting is politiek vooral ingestoken om starters op de woningmarkt te helpen en de rol van beleggers in te perken (ben je jonger dan 35 jaar betaal je voor een woning onder de 4 ton geen overdrachtsbelasting, daarboven betaal je 2 procent; koop je een huis om te verhuren, betaal je straks 8 procent overdrachtsbelasting).

De verhoging geldt ook voor bedrijfspanden. En, zegt Alfred Welink, dat leidt ertoe dat banken steeds minder bereid zijn te financieren.

Kantorenmarkt

Op de kantorenmarkt ziet Welink het al minder worden. De kantorenmarkt was al minder toen de coronacrisis uitbrak. Maar nu is het helemaal de vraag wat de crisis met bedrijven doet. En het afgelopen half jaar zagen bovendien steeds meer werkgevers de voordelen van het thuiswerken.

Webwinkelgigant Frank verlaat om die reden bijvoorbeeld zijn grote kantoor langs de A7 in Groningen. Vanuit de gedachte dat mensen thuiswerken, maar wel een basis moeten hebben om af en toe te werken, te overleggen en ontmoeten, is Frank een van de bedrijven die een groot kantoor inruilt voor een kleinere ruimte.

De verwachting is dat het vooral lastig wordt om kantoren buiten de grote steden te vullen. ,,Heb je een kantoor leegstaan langs de A28, dan heb je een probleem omdat het voor kopers haast niet te vullen en dus te financieren is’’, zegt Welink.

Bank staat niet te trappelen bij winkelcentra

Datzelfde geldt voor winkelcentra. Banken willen misschien de helft van een aankoopbedrag financieren, maar stellen dan diverse voorwaarden. Welink: ,,Heb je een winkelcentrum met veel kleding en geen food wordt het heel moeilijk.’’

Banken willen nog voor de helft van het aankoopbedrag instappen, maar dan moet er wel een supermarkt in het winkelcentrum gevestigd zijn. ,,En je moet een goed trackrecord hebben.’’

Ploegmakers (76) heeft dat trackrecord , maar dacht al enkele jaren na over de toekomst van zijn bedrijf. Verkoop was een optie, maar liever wilde hij dat voorkomen. Om die reden zocht en vond hij samenwerking met ondernemer Welink die het bedrijf verder moet helpen ontwikkelen.

Afstappen van traditionele financiering

Een opvallende ontwikkeling die Welink daarbij in de toekomst voor ogen heeft, is afstappen van traditionele vormen van financiering bij de aankoop van winkelcentra. Welink denkt bijvoorbeeld aan volksaandelen.

De wijkbewoner als aandeelhouder van het winkelcentrum in zijn wijk. ,,Als je weet dat een aankoop moeilijk is te financieren. Dan kun je wijkbewoners vragen individueel 1000 euro te steken in hun winkelcentrum. Er staat een jaarlijkse rente en dividend tegenover.’‘

Als dit soort centra niet meer te financieren zijn via de bank en pensioenbeleggers retail als een te groot risico bestempelen moet je nadenken over alternatieve financieringen, zegt Welink. ,,Bijvoorbeeld een volksaandeel. Ik zie dat er op termijn er van komen. Lokale community, krachten bundelen en winsten samen verdelen, ik geloof daar in.

Nieuws

Meest gelezen

menu