Hypotheekrente blijft maar dalen: 6 tips om direct te profiteren

De helft van de geldverstrekkers heeft de hypotheekrente dit jaar al verlaagd. Het gaat met kleine stapjes, maar de dalende trend zet nog wel even door. Voor bepaalde, lange rentevaste periodes met Nationale Hypotheekgarantie zitten we al onder het laagterecord van maart 2020, melden adviesketens Van Bruggen en De Hypotheekshop. Maar hoe profiteer je nu van die lage rentetarieven?

Een goed moment om een huis te kopen: de hypotheekrente blijft waarschijnlijk nog wel even laag.

Een goed moment om een huis te kopen: de hypotheekrente blijft waarschijnlijk nog wel even laag. Foto: Patricia Rehe

Koop je eerste huis

Makkelijk is het niet. Het aanbod van woningen is nog nooit zo laag geweest als nu. Huizenprijzen zijn daarom het afgelopen jaar, ondanks de coronacrisis, fors gestegen.

Maar als het je wel lukt een fijn huis te vinden dat je kunt betalen is nu (wat hypotheekrente betreft) wel het juiste moment om toe te slaan. Zéker als je onder de 35 bent en een huis op het oog hebt dat duurder is dan €400.000: tot 1 april betaal je geen overdrachtsbelasting. Je bespaart dan minimaal €8000. Koop je het huis samen en is slechts één van de kopers jonger dan 35? Dan krijg je de vrijstelling voor de helft van de woningwaarde.

Na 1 april geldt de vrijstelling van belasting alleen voor jongeren die een huis kopen dat minder kost dan €400.000, en betaal je over een duurder huis wel weer gewoon 2%, mits je er zelf in gaat wonen. Een huis kopen waar je niet zelf in gaat wonen, bijvoorbeeld voor een kind of voor de verhuur, is sinds dit jaar een stuk minder gunstig. Je betaalt sinds dit jaar het hogere tarief van 8% overdrachtsbelasting.

Verhuis naar een ander (groter) huis

Als je omstreeks 2014 of 2015 een huis hebt gekocht en de hypotheekrente lang hebt vastgelegd, betaal je een flinke rente. Door te verhuizen kun je vaak in een groter huis gaan wonen tegen dezelfde maandlasten, tipt Oscar Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep. „Natuurlijk heb je wel verhuis- en inrichtingskosten, maar dankzij de lage rente van nu kun je dat snel terugverdienen.”

„Veel huiseigenaren hebben dankzij de gestegen huizenprijzen inmiddels een flinke overwaarde opgebouwd. Als je nu door te verhuizen de oude, dure hypotheek boetevrij kunt aflossen en een nieuwe kunt afsluiten tegen de veel lagere huidige rente, is het waarschijnlijk mogelijk een groter en duurder huis te kopen, en dezelfde maandlasten te houden”, zegt ook Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. „We zien dat heel veel huiseigenaren uit de Randstad nu naar het zuiden en het oosten trekken, dat is daar echt een voorbeeld van.”

Zelfde huis, nieuwe hypotheek

Of de hypotheek oversluiten gunstig is, hangt af van je rentetarief en hoe lang je rentevaste periode nog duurt. Bij oversluiten betaal je een boete: uit eigen geld of je kunt hem meefinancieren. Hoe korter de looptijd van je hypotheek nog is, des te sneller verdien je een oversluitboete terug. „Een voordeel is dat je maandlasten meteen omlaag gaan. Ook heb je voor langere tijd zekerheid. Maar de terugverdientijd van oversluiten kan erg lang zijn. Een hypotheekadviseur kan dit voor je uitrekenen. Als het langer is dan tien jaar zou ik het sowieso niet doen: er kan erg veel gebeuren in die periode”, zegt Noorlag.

Wie de oversluitboete wil meefinancieren, kan dat gedeelte van de hypotheek bovendien niet meer aftrekken, waarschuwt Noorlag. Wie een boeterente ineens betaalt, kan dat bedrag wel aftrekken. Dat kan in 2021 nog tegen maximaal 43%. Volgend jaar wordt het 40%. Vooral als je in de eindfase van de rentevaste periode zit, met bijvoorbeeld nog twee of drie jaar te gaan, kan oversluiten gunstig zijn, zegt Hagedoorn. „Economen verwachten niet dat de rente snel gaat stijgen, maar zeker weet je het nooit. Door over te sluiten kun je de huidige lage rente wel lang vastleggen.”

Voor de nieuwste generatie huiseigenaren met een annuïteitenhypotheek of huiseigenaren met een spaarhypotheek is oversluiten zelden gunstig, zegt de productspecialist van De Hypotheekshop. „Eigenlijk is het alleen voor mensen met een (deel) aflossingsvrij een goede optie. Maar een adviseur kan dat voor je uitrekenen.”

Oversluiten hoeft trouwens niet altijd naar een eigen bank, je kunt het ook bij je eigen geldverstrekker doen, tipt Hagedoorn. „Toch is het meestal wel gunstiger om over te stappen. Er zijn meer dan veertig geldverstrekkers in Nederland en de concurrentie is scherp.”

Rentemiddeling – als het kan

Sinds de Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft besloten dat geldverstrekkers geen renteopslag meer mogen rekenen bij rentemiddeling, hebben veel partijen besloten de optie helemaal niet meer aan te bieden.

„Jammer”, zegt Noorlag. „Het is een hele laagdrempelige manier voor huiseigenaren om van lagere rentetarieven te profiteren. Je hoeft de hypotheek niet open te breken, je hoeft je spaargeld niet aan te spreken. Zeker voor ouderen, die wat meer financiële zekerheid willen voor de toekomst, is rentemiddeling een hele interessante optie. Kijk wat er mogelijk is met jouw geldverstrekker en bespreek het met een financieel adviseur.”

Toch aflossingsvrij?

Wie vooral lage maandlasten wil, kan een aflossingsvrije hypotheek overwegen. Bij hypotheken die na 2013 zijn afgesloten verlies je dan het recht op hypotheekrenteaftrek, maar dat kan met de huidige lage rentetarieven (al vanaf 0,75% voor vijf jaar vast met NHG) toch het overwegen waard zijn. Je loopt maandelijks tientjes aan renteaftrek mis, maar bespaart honderden euro’s aan aflossing.

Hagedoorn vindt het niet zo’n gekke optie, ook niet voor starters. „De maandlasten zijn een stuk lager, dus dan kan een huis ineens wel betaalbaar worden. Het scheelt aanzienlijk als je een deel van de hypotheek niet hoeft af te lossen, en de regels zijn tegenwoordig heel streng, dus het kan best verantwoord.”

Deels aflossingsvrij voor starters is overigens alleen mogelijk voor hypotheken zonder NHG. Noorlag waarschuwt wel voor de risico’s. „Vroeger of later moet zo’n hypotheek toch worden afgelost. Dat is wel een risico met aflossingsvrij.” Het risico dat een huis onder water komt te staan, wat na de kredietcrisis massaal gebeurde, is tegenwoordig dan weer minder groot. Maximaal de helft van de woningwaarde mag aflossingsvrij worden gefinancierd. Ook lukt het in de praktijk vrijwel altijd om een aflopende aflossingsvrije hypotheek te verlengen.

Opslag eraf

Wil je eigenlijk niets veranderen aan je huis of hypotheek, maar toch minder rente betalen? Mogelijk kan dankzij de gestegen huizenprijzen de risico-opslag van je hypotheekrente af, zegt Martin Hagedoorn. Die opslag wordt eigenlijk alleen op hypotheken zonder NHG betaald.

„Sommige geldverstrekkers halen de opslag er automatisch af, maar bij anderen moet je zelf aan de bel trekken. Eigenlijk is het elke keer als je een hogere WOZ-waarde krijgt, verstandig om daar even naar te kijken.”

Je kunt deze onderwerpen volgen
Extra
menu